房地产与建设工程

公房买卖

公房买卖公房，也称房改房，是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后（旧住宅还要扣除房屋折算）购买的公房。房改房又分为成本价、标准价（优惠价）、央产房等类型，每种类型的房屋交易方式都有所不同。属于部分产权。因房改房具有一定的特殊性，在其上市出售时容易产生纠纷

一、公房交易您会遇到的问题：

　　1、产权可靠性了解不详

　　2、对登记的面积、使用期限不了解

　　3、房屋背景与周边环境

　　4、对于房价的合理性不确定

　　5、难以办理交易过户手续

二、北京昊庭律师事务所是专业从事房地产法律服务的律师事务所，在公房交易中我们能为您提供以下服务：

　　1、调查交易房屋详细情况。

　　2、审查合同、草拟补充协议。

　　3、参与谈判。

　　4、协助业主办理产权证。

　　5、购房纠纷调解、诉讼。

三、在这里，昊庭律师事务所慎重提醒您在公房买卖中，需要注意以下事项：

1、了解产权可靠性

　　确认产权的房主是否与卖房人是同一人，可到房管部门查询产权证的真实性，要确认原单位是否允许转卖并了解房屋的性质。一定要确认原单位是否同意出让，因为大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，并了解是否已经按成本价补足分摊费用。

　　2、确认登记的面积、使用期限

　　在房产证中，包括建筑面积、使用面积和户内实际面积;产权证上一般标明的是建筑面积、户型、土地使用期限、是否已补分摊。另外，土地出让金也是房改房必须交付的一项相关费用，这是由原业主支付的。

　　3、清楚房屋背景与周边环境

　　买家须了解该房改房是否欠交物业管理费以及水电煤气费用，或者房屋是否抵押给银行，可向管理处或就近的居民了解情况。如有配套设施的，要现场使用以确认是否有损坏，观察户内外电线是否有老化现象，“三表”是否出户，电话线的接通情况，是普通电话还是宽频，小区绿化保安情况以及住宅电梯质量等。

　　4、确定房价的合理性

　　通过对市场上房屋买卖交易信息反复比较判断房屋的价值，买家还要多留意媒体信息、广告、宣传，然后与自己所意属的房屋进行比较。还可委托诚信中介公司或评估事务所进行评估，让双方达成合理的房价。

　　5、慎重办理交易过户手续

　　办理交易过户手续是房屋买卖的最后环节也是最重要的一关，不要轻易先交钱再过户或者先过户再交钱。付款和交楼时间也是一个很重要的问题，建议买卖双方可以考虑将房款放在双方都信得过的单位(如有口碑的中介公司)代为保管，等过户手续完成后，再将相应房款交回卖方。

　　值得注意的是，产权过户须报经房屋土地管理部门办理完毕才算是完成过户手续，有关代理行(中介方)、律师、公证的保证或口头协议都不算已完成交易过程。对买方来说，产权过户手续完成后房屋产权才真正属于购买方，在此之前，卖方随时可能毁约。

　　另据中介公司介绍，房改房上市交易的手续比一般的二手楼交易程序多了一条，即原业主夫妻双方带房产证、身份证原件去房改办申请上市，经过鉴定，拿到上市审批方可按二手房交易程序进行交易。

如果您正遭遇以上诸多问题问题，请您携带买卖合同及有关的法律文书（比如一些书面通知等），来北京市隆昌律师事务所咨询，我们会根据您的资料提供专业的法律意见，设计诉讼方案或者调查方案。如果有必要的话，我们会替您操作后续的取证、谈判及诉讼等等工作。

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