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商品房买卖
商品房买卖 商品房原是指房地产开发经营企业,经批准用于市场出售而建造的房屋。从业主的角度讲，一般认为商品房就是“新房”，或者“一手房”。 随着房地产市场的不断发展，商品房的价值也水涨船高。然而，由于不同的利益需求，房地产开发商和商品房购买者之间难免会产生各种不同方式、不同类别的矛盾，这就需要我们广大购房者在购房过程中，要合理地运用法律规则，尽可能地规避相关的法律风险，以便更好地维护自身的合法的利益。
一、购买商品房的业主常犯的错误
1、草率的签订买卖合同
您可能是正在买房的业主，您可能是已经买好房子却遭遇欺诈的业主，您可能是买了房子至今还蒙在鼓里的业主，我们共同的纠结的根源在于买卖合同。建设部设计了商品房买卖合同的范本，一方面这个范本在很大程度上都侵害了业主的利益，不能有效保护我们的权力，另外一方面开发商相对我们来说却是强势，他们可以肆意修改范本合同条款，并强迫业主签订这些极不公平的条款。
比如一般来说业主有权在开发商逾期交房之后退房，但是有的开发商会这样约定一个条款：“x月x日以后业主有权退房（解除合同），但15天内不退房则业主无权退房“（实际条文可能更加晦涩）
业主们在签订合同的时候往往看也不看，直接在最后一页签字。有些业主看了，可能也未必看得懂。而有些业主看懂了，开发商却不同意业主修改。
我们曾经遇到过比较极端的案例，业主不但签订了很不公平的买卖合同，在开发商严重违约之后，还按照开发商的要求签订了放弃追究开发商违约责任的承诺书，当开发商破产人去楼空时，这个业主的房屋被银行申请拍卖，再维权已经悔之晚矣。大部分人都是第一次买房子，谁能想到这里面有这么大的风险呢。
所以本律师团慎重向各位劝告，不要拿自己一生的积蓄来冒险。
买卖合同及其补充合同的订立，很大程度上关系到业主日后的生活保障，一个不留神，可能就成为您幸福人生的转折点，我们亲身见证了太多的受害者，希望用我们有限的力量来保护更多的人。
2、买房时轻易地相信开发商及销售人员的口头承诺
广告里说森林大道，酒店式管理，去地铁只要10分钟，可能最后是一个远离地铁，没有一点绿化，楼下有一家凌晨依然吵杂的酒吧的住宅。按照我们国家的商品房预售制度，业主在交钱之前往往是看不到房子的。业主对未来的家的唯一憧憬，就来自开发商的各种口头承诺。
开发商是不会随便骗我的吧？几乎每个善良的业主最开始都是这么想的，但是直到拿到房子才发现不是那么回事。业主找到我们常常说，恨不得时光倒流回去委托律师来看房子。要不然就会告诉我们，下次买房子非找律师不可。
可是大部分人这一辈子可能也就买这一次，是没有后悔药可吃的。
3、未在意房子的瑕疵，主观认为买房子只要能住就可以
有的业主跟我说，房子买了好多年了，都没有办下房产证。我说你怎么不着急啊。业主答曰：反正迟早都是我的。
根据物权法及物权法之前的法律精神和司法实践，在我国，房屋权属登记是取得房屋所有权的标志，简单点说，没有拿到房产证的时候，房子还不是你的，而是开发商的。
现在开发商在盖房子的时候，是不会花自己的钱的（至少不是全部），他一方面要把房屋预售给业主，让业主掏钱给他盖房子，另外一方面还要把房屋抵押给银行，来换取银行的贷款。业主的房产证拿不到，有各种各样的原因，有的是开发商违规建设，五证不全，有的是开发商无力偿还银行贷款，银行不能解除抵押。这个时候业主们就面临诸多的风险。
比如上面提到的第一种情况，开发商的五证不全，在我们遇到的案件里面，就有业主承担了风险：房价上涨了，开发商就企图通过诉讼的方式确认买卖合同无效，把业主住了几年的房子拿回去重新出售。
还有后面这种情况，房子抵押给银行，开发商不还钱，银行起诉开发商拍卖房产，业主就钱房两空了。房子光住进去是不够的，一定要拿到房产证。
4、发生纠纷时，消极维权
商品房买卖纠纷，多数是群体性案件。不论延期交房也好，不能办产权证也好，多数情况下不是一两户业主碰到问题，一出事就是一个单元，一整栋楼，甚至一个小区。但是开发商却依然泰然自若的销售这些楼盘，因为业主们往往不能团结起来维护自己的权力，十户业主里面可能有九户自认倒霉，只有一户业主会跳出来要求维权。这对开发商来说，违约的成本就太小了。
而且大多数情况，单个业主往往独木难支，比如有的业主对公摊面积有质疑，他就没有办法自己委托并承担整个小区进行面积测绘的费用。有的业主对小区当中的幼儿园改建为洗浴中心不满，但是他自己起诉开发商，打赢了整个小区收益，打输了他自己承担损失。
我们不追求每个业主都是圣人，所以我们提倡反搭便车。尽量让愿意维权的业主获取更多的利益，尽量把那些在旁边观望的业主，排除到维权队伍之外。
二、遇到哪些问题我们可以为您解决：
1、开发商的逾期交房
开发商的逾期交房，一般会有两种情况，一种是开发商自己逾期交房，另外一种是开发商通知业主收房业主拒绝收房。
逾期交房开发商要承担两种违约责任：一种是支付逾期履约的违约金，继续履行合同；一种是退房。
比如开发商声称自己有充分理由逾期交房（比如奥运会），比如开发商通知业主收房，出具了一些您根本不了解它的法律意义的文书，在这样的情况下，您说这个房是收还是不收？开发商算不算得上是违约？如果开发商违约，怎么让他承担违约责任？承担那种违约责任？
2、开发商逾期办证
开发商逾期办证有很多种原因，和逾期交房相同，逾期办证的违约责任也是两种，支付违约金继续履行合同，或者退房。律师的诉讼方案也要根据业主的需求加以变化，您可能遭遇开发商五证不全，却极想拿到房子。您也可能碰到房屋迟迟无法办证，您想退房。
在不同的情况下，诉讼方案要根据业主的需求和实际情况进行调整。比如在我们碰到的一些业主来咨询的时候，已经委托过别家律师事务所的律师处理案件，原本希望办下房产证的诉求，却在审理过程中被判决合同无效，结果不但房产证没有办下来，却打丢了房子。
如果您正遭遇这种问题，请您携带买卖合同及有关的法律文书（比如开发商出具的一些书面通知），来我们团队咨询，让律师根据您的资料提供专业的法律意见，是退房还是办证，退房怎样退，办证怎样办。如果有必要的话，我们会替您操作后续的取证、谈判及诉讼等等工作。
3、商品房房屋实际面积与预期面积不符
房屋面积一般分为建筑面积和使用面积，缺斤短两是商品房买卖中常见的欺诈，但是业主可用的手段却很少。房屋面积问题一般涉及两个敏感的结果，一个是多退少补，一个是退房。
房屋面积的纠纷一般围绕鉴定展开，业主自己拿皮尺测量的数据不能得到法院的认可，而公摊面积的测量又往往需要动用整个小区业主的力量，所以非常不易操作。
4、房屋存在各种质量瑕疵
当我们对豆腐渣工程见怪不怪的时候，开发商总是挑战了业主可以忍受的极限。并非每栋房屋都有肉眼即可识别的质量问题，比如墙体裂缝，比如东倒西歪，但是质量问题无论大小都回长期困扰业主的生活。
业主在收房后碰到质量问题，可以主张的损失很多，但是举证和提出合理诉讼请求却很难，比如我们曾经经历一个房屋漏水案，业主的房子漏水泡了自家的地板，开发商物业来人多次修理却始终没能解决。业主希望开发商赔偿多年不能正常使用房屋的损失，却对这个具体数字一片茫然。显然开口和他要个10万、8万是不能得到法庭支持的，您主张什么损失，这个损失是多少，他有什么证据？
有一些希望退房的业主，他们退房的念头可能也是由于房屋质量问题导致的。
5、房屋存在采光、通风、噪音等环境问题
谁也不愿意买到一天只能见到一个小时阳光的房子，谁也不愿意打开窗户就臭气熏天，谁也不愿意每天晚上忍受巨大的噪音无法入睡。
环境问题具有一定的共通性，就是他们确实严重妨害了我们的日常生活，通过日积月累的不断困扰，让业主不堪重负。而环境问题还有一个通性，就是技术因素很多，知识相对复杂。我们在诉讼中需要证明侵害事实、侵害后果以及侵害事实和侵害后果之间的因果关系，这些证据往往还需要有专业人员作出。
6、开发商一房二卖
开发商把一套房屋出售给多个业主，这种明目张胆的诈骗行为目前看来有逐年下滑的趋势，但是依然有业主碰到此类问题，有的人买了一套已经住了人的房子，有的人住进了房子，房产证却被开发商办在了别人名下。
业主们多数都希望取得房屋，当然也不排除有些业主会积极地追求挽回购房款。
7、私收燃气初装费
在我国的绝大部分地区，都出台了各种地方性的法律法规。2001年全国性的法规也早已出台，叫停燃气初装费等等乱收费。开发商收取业主购房款及银行贷款用于购房，购房款中理应含有对基础设施的建设施工费用，可是目前看来仍有开发商无视法律法规，向业主对燃气初装费进行二次征收。
燃气初装费（及其他不合理费用）的问题，设计两类业主，没有收房的业主，和已经收房并支付燃气初装费的业主。
8、退房纠纷
足以导致业主希望退房的理由很多，面积问题、质量问题、环境问题，甚至房价下跌，也会引起业主退房。
我们通常会认为，买了东西，东西不合意，退货即可。可是商品房可不是说退就退。退房需要一定的法定理由或者约定理由，不同的业主订立的买卖合同条款都不尽相同，就导致可能作为有胜诉把握的退房理由不一而同，有些理由可以通过合同简单判断，而大部分诉讼中都需要律师进行大量的调查取证和方案设计工作。
对我们来说，退房不需要业主自行寻找多充分的理由，因为业主的理由通常不是我们想要的理由。让我们看合同，我们就会指出退房的方案，倘若纸面上的资料不够充分，那么律师还要进行必要的调查。
9、有收据无发票，引起税务承担
有些开发商在交易过程中，为了避税，往往给购买者开财务收据，而不开发票，如此这般，导致在房屋过户的时候，引起购房者必要的税务承担。
10、五证两书不齐
法律规定，在五证两书不齐的情况下，开发商是没有售房资格的，一旦发生交易，最后吃亏的还是购房者。
如果您正遭遇以上诸多问题问题，请您携带买卖合同及有关的法律文书（比如开发商出具的一些书面通知，面积测绘报告、延期交付房屋通知单等），来北京市隆昌律师事务所咨询，我们的房地产律师团队会根据您的资料提供专业的法律意见，设计诉讼方案或者调查方案。如果有必要的话，我们会替您操作后续的取证、谈判及诉讼等等工作。
